Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Hessen nutzt dafür ein eigenes Modell, das Flächen-Faktor-Verfahren nach dem Hessischen Grundsteuergesetz (HGrStG). Wir prüfen für Eigentümerinnen und Eigentümer den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts und den Grundsteuerbescheid der Gemeinde, legen bei Fehlern Einspruch ein und übernehmen die Anzeigen, wenn sich an Ihrem Grundstück etwas ändert.
Wie wird die Grundsteuer in Hessen berechnet?
Anders als im Bundesmodell spielt der Wert der Immobilie in Hessen keine Rolle. Maßgeblich sind die Flächen und die Lage des Grundstücks, jeweils nach den Verhältnissen zum Stichtag 1. Januar 2022. Die Berechnung erfolgt in drei Stufen (Stand: 2026):
- Flächenbeträge (Äquivalenzbeträge): Die Grundstücksfläche wird mit 0,04 € je m² angesetzt, die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude mit 0,50 € je m² (§ 5 HGrStG).
- Lage-Faktor: Der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks wird mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert Ihrer Gemeinde verglichen. Der Faktor ergibt sich aus dem Verhältnis beider Werte, hoch 0,3. Gute Lagen erhöhen den Betrag also, einfachere Lagen senken ihn – allerdings nur gedämpft.
- Steuermesszahl: Für Wohnflächen beträgt sie 70 %, für alle übrigen Flächen 100 % (§ 6 HGrStG). Für Kulturdenkmäler und geförderten sozialen Wohnungsbau gibt es weitere Ermäßigungen von jeweils 25 %.
Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt festsetzt. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz und erhebt daraus die Grundsteuer. Die hessische Steuerverwaltung hat für jede Gemeinde einen aufkommensneutralen Hebesatz als Empfehlung veröffentlicht; an diese Empfehlung ist die Gemeinde aber nicht gebunden. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) gelten eigene Regeln.
Später geänderte Bodenrichtwerte wirken sich bis zur nächsten Hauptveranlagung nicht auf den Lage-Faktor aus.
Zwei Bescheide, zwei Rechtswege
Viele Eigentümer erhalten Post von zwei Behörden. Welche Angaben in welchem Bescheid stehen, entscheidet darüber, wo Sie sich gegen Fehler wehren:
| Grundsteuermessbescheid | Grundsteuerbescheid | |
|---|---|---|
| Absender | Finanzamt | Gemeinde bzw. Stadt |
| Inhalt | Flächen, Lage-Faktor, Messbetrag | Hebesatz, Jahresbetrag, Fälligkeiten |
| Rechtsbehelf | Einspruch (§ 347 AO) | Widerspruch |
| Frist | ein Monat nach Bekanntgabe | ein Monat nach Bekanntgabe |
Der Messbescheid ist der sogenannte Grundlagenbescheid. Fehler bei Flächen oder Lage lassen sich nur dort korrigieren – nicht mehr im Bescheid der Gemeinde.
Was prüfen wir im Bescheid?
- Stimmen Grundstücksfläche, Wohnfläche und Nutzflächen mit Ihrer Erklärung und den Unterlagen überein?
- Sind Wohn- und Nichtwohnflächen richtig zugeordnet – etwa bei einem Arbeitszimmer, einer Praxis im Haus oder einer gewerblich genutzten Einliegerwohnung?
- Ist der Bodenrichtwert der richtigen Zone zugeordnet?
- Wurden Ermäßigungen, etwa für ein Kulturdenkmal, beantragt und berücksichtigt?
- Passt der Hebesatz der Gemeinde zum Bescheid, und sind die Zahlungstermine korrekt?
Lohnt sich ein Einspruch wegen Verfassungszweifeln?
Das Hessische Finanzgericht hat das Landesgesetz im Januar 2025 grundsätzlich für verfassungsgemäß gehalten; die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen. Für besondere Fälle, etwa sehr große Grundstücke im Außenbereich, hat dasselbe Gericht 2026 in einem Eilverfahren ernstliche Zweifel geäußert. Ob ein Einspruch in Ihrem Fall sinnvoll ist, prüfen wir individuell.
Änderungen am Grundstück: Anzeigepflicht beachten
Ändern sich Flächen oder Nutzung Ihres Grundstücks, müssen Sie das dem Finanzamt melden. Typische Fälle sind ein Anbau, ein Dachgeschossausbau, ein Abriss oder die Umnutzung von Gewerbe- in Wohnfläche. Die Anzeige erfolgt elektronisch über ELSTER mit der „Grundsteueränderungsanzeige für Hessen“.
Frist ist grundsätzlich der 31. März des Folgejahres. Für Änderungen in den Jahren 2024 und 2025 hat die hessische Finanzverwaltung die Fristen verlängert: bis 15. Februar 2026 bzw. 15. Februar 2027 (Stand: Oktober 2026). Ein reiner Eigentümerwechsel durch Kauf muss nicht angezeigt werden.
Wir übernehmen die Anzeige für Sie und prüfen anschließend den geänderten Messbescheid.
Hintergrund: die Grundsteuererklärung 2022
Grundlage aller neuen Bescheide war die Grundsteuererklärung auf den Stichtag 1. Januar 2022, die bundesweit im Jahr 2022 abzugeben war; die Abgabefrist wurde damals bis Anfang 2023 verlängert. Viele Eigentümer haben die Erklärung selbst erstellt. Wenn Sie heute unsicher sind, ob die damaligen Angaben stimmen, können wir sie anhand des Messbescheids nachvollziehen.
Unterlagen zur Grundsteuer – etwa Bescheide oder Angaben zu Änderungen an Ihrem Grundstück – können Sie uns über unsere Mandantenportale oder auf Papier zukommen lassen; mehr zu unseren digitalen Wegen lesen Sie unter Digitale Zusammenarbeit.
So arbeiten wir zusammen
- Bescheide senden: Schicken Sie uns Messbescheid, Grundsteuerbescheid und – falls vorhanden – Ihre Erklärung von 2022. Bei engen Fristen bitte sofort.
- Prüfung: Wir gleichen die Angaben ab und sagen Ihnen, ob ein Einspruch oder eine Korrektur angebracht ist.
- Erledigung: Wir legen Einspruch ein, reichen Änderungsanzeigen ein und behalten die Folgebescheide im Blick.
Vermieten Sie Ihre Immobilie, sehen wir uns die Grundsteuer zusammen mit Ihrer Anlage V an – mehr dazu unter Immobilien & Photovoltaik. Unsere Kanzlei in Hofheim am Taunus berät Eigentümerinnen und Eigentümer im Main-Taunus-Kreis.
Häufige Fragen
Warum zahle ich seit 2025 mehr Grundsteuer als vorher?
Mit der Reform wurden die Grundstücke neu bewertet, und viele Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst. Dadurch verschiebt sich die Belastung zwischen den Eigentümern: Manche zahlen weniger, andere deutlich mehr. Eine höhere Grundsteuer bedeutet nicht automatisch, dass ein Bescheid falsch ist – ein Abgleich mit den erklärten Flächen lohnt sich aber.
Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid meiner Gemeinde Widerspruch einlegen, wenn die Fläche falsch ist?
Nein, Flächen und Lage-Faktor werden im Grundsteuermessbescheid des Finanzamts festgelegt. Die Gemeinde ist an diesen Bescheid gebunden und rechnet nur noch mit ihrem Hebesatz. Fehler bei den Flächen müssen Sie deshalb mit einem Einspruch gegen den Messbescheid geltend machen; nach Ablauf der Einspruchsfrist bleibt in der Regel nur ein Antrag auf fehlerbeseitigende Neuveranlagung beim Finanzamt.
Muss ich den Verkauf meines Grundstücks dem Finanzamt für die Grundsteuer anzeigen?
Nein, ein Eigentümerwechsel durch Kauf oder Verkauf muss nach Angaben der hessischen Finanzverwaltung nicht gesondert angezeigt werden; das Finanzamt erfährt davon über den Notar. Anzuzeigen sind dagegen Änderungen an Flächen oder Nutzung, etwa ein Anbau oder die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche.
Gibt es in Hessen eine Ermäßigung für denkmalgeschützte Gebäude?
Ja. Für Kulturdenkmäler im Sinne des Hessischen Denkmalschutzgesetzes wird die Steuermesszahl auf Antrag um 25 % ermäßigt. Eine Ermäßigung in gleicher Höhe gibt es für bestimmte geförderte Wohnungen im sozialen Wohnungsbau. Treffen beide zu, werden sie kombiniert.
Wer zahlt bei einer vermieteten Wohnung die Grundsteuer?
Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde ist der Eigentümer. Ob die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden kann, richtet sich nach dem Mietvertrag; bei Wohnraum ist sie in der Regel als Betriebskostenposition umlagefähig. Steuerlich ist die Grundsteuer für vermietende Eigentümer als Werbungskosten abziehbar; umgelegte Beträge gehören im Gegenzug zu den Mieteinnahmen.