Wir beraten Vermieterinnen und Vermieter sowie Betreiber von Photovoltaikanlagen in allen steuerlichen Fragen rund um ihre Immobilie: von der jährlichen Steuererklärung mit Anlage V über Abschreibung und Renovierungskosten bis zu Verkauf, Übertragung und Photovoltaik mit Batteriespeicher. Das gilt für Immobilien im Privat- und im Betriebsvermögen sowie in Gesellschaften. Unsere Kanzlei in Hofheim am Taunus betreut dabei Eigentümer mit einer einzelnen Wohnung ebenso wie Besitzer mehrerer Objekte.
Für Vermieter: Was wir übernehmen
Steuererklärung und laufende Vermietung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären Sie in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung. Wir ermitteln den Überschuss, ordnen Ausgaben richtig zu und prüfen den Steuerbescheid. Typische Fragen dabei:
- Welche Kosten sind sofort abziehbar, welche nur über die Abschreibung?
- Wie ist die Vermietung an Angehörige zu behandeln, wenn die Miete unter der ortsüblichen liegt?
- Wie teilen sich Kosten auf, wenn ein Teil des Hauses selbst genutzt wird?
- Ist die Ferienwohnung steuerlich als Vermietung anerkannt oder bereits gewerblich?
Abschreibung (AfA)
Gebäude werden über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben, Grund und Boden dagegen nicht. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises wichtig. Der lineare AfA-Satz für Wohngebäude beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG in der Regel 2 %, bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 3 % und bei Fertigstellung vor 1925 2,5 % jährlich (Stand: 2026). Für neue Mietwohngebäude kommen außerdem eine degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und Sonderabschreibungen (§ 7b EStG) in Betracht, jeweils mit eigenen Voraussetzungen.
Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?
Diese Abgrenzung entscheidet darüber, ob Sie Ausgaben sofort oder über viele Jahre absetzen:
| Begriff | Typische Beispiele | Steuerliche Wirkung |
|---|---|---|
| Anschaffungskosten | Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler | über die AfA (Gebäudeanteil) |
| Herstellungskosten | Neubau, Anbau, Aufstockung, wesentliche Verbesserung | über die AfA |
| Anschaffungsnahe Herstellungskosten | Renovierung innerhalb von drei Jahren nach Kauf über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten | über die AfA (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) |
| Erhaltungsaufwand | Reparaturen, Austausch gleichwertiger Bauteile | sofort abziehbar, ggf. verteilbar auf 2–5 Jahre (§ 82b EStDV) |
Verkauf, Übertragung und Gesellschaften
- Private Veräußerungsgeschäfte: Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist ein Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig (§ 23 EStG), Ausnahmen gelten bei Eigennutzung.
- Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte verkauft, kann gewerblich tätig werden – mit Gewerbesteuer und ohne Zehnjahresfrist. Als Anhaltspunkt dient die Drei-Objekt-Grenze. Wir prüfen das vor dem Verkauf.
- Immobilien in Gesellschaften: Wir beraten zu Immobilien in Personen- und Kapitalgesellschaften, zur Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH und zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung.
- Wechsel zwischen Privat- und Betriebsvermögen: Einlagen und Entnahmen können stille Reserven aufdecken. Wir rechnen die Folgen vorab durch.
Geht es um Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie, finden Sie die Details unter Erbschaft, Schenkung & Nachfolge. Für Fragen zur neuen Grundsteuer in Hessen gibt es eine eigene Seite zur Grundsteuer.
Für Photovoltaik-Betreiber: Was gilt heute?
Die Besteuerung kleiner Photovoltaikanlagen wurde stark vereinfacht. Zwei Regeln sind entscheidend (Stand: 2026):
- Umsatzsteuer – Nullsteuersatz (§ 12 Abs. 3 UStG): Seit dem 1.1.2023 fallen auf Lieferung und Installation von Anlagen samt Batteriespeicher auf oder in der Nähe von Wohngebäuden 0 % Umsatzsteuer an.
- Einkommensteuer – Befreiung (§ 3 Nr. 72 EStG): Einnahmen aus begünstigten Anlagen sind steuerfrei. Für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft oder in Betrieb genommen wurden, gilt eine Grenze von 30 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit und insgesamt höchstens 100 kW (peak) je Person oder Mitunternehmerschaft. Für ältere Anlagen gelten teils abweichende Grenzen je Gebäudeart.
Beratungsbedarf entsteht vor allem in diesen Fällen:
- Altanlagen: Wer früher zur Umsatzsteuer optiert und Vorsteuer gezogen hat, sollte prüfen, ob und wann ein Wechsel zur Kleinunternehmerregelung sinnvoll ist und welche Folgen das hat.
- Größere Anlagen: Oberhalb der Grenzen bleibt es bei Gewinnermittlung und Umsatzsteuer.
- Mieter- und Ehegatten-Konstellationen: Betreibt ein Mieter die Anlage oder gehört sie beiden Ehegatten, stellen sich eigene Fragen zur Zurechnung und zur Unternehmereigenschaft.
- Batteriespeicher und Hauskraftwerke: Nachgerüstete Speicher, Wallbox und Wärmepumpe werfen Fragen zur Abgrenzung von Anlage, Gebäude und Eigenverbrauch auf.
- Anlage im Betriebsvermögen: Steht die Anlage auf einem Betriebsgebäude, kann die Zuordnung zum Betrieb Auswirkungen auf den Gewinn haben.
Eine ausführliche Einordnung mit Beispielen lesen Sie im Ratgeber Photovoltaik und Steuern.
So arbeiten wir zusammen
- Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Mietverträge, Rechnungen, Darlehensunterlagen bzw. Angebot und Marktstammdatenregister-Eintrag der PV-Anlage.
- Prüfen und beraten: Wir ordnen die Sachverhalte ein und sprechen geplante Maßnahmen wie Renovierung oder Verkauf mit Ihnen vorab durch.
- Erklären und überwachen: Wir erstellen die Steuererklärung, prüfen den Bescheid und halten Fristen wie die Spekulationsfrist im Blick.
Unterlagen können Sie auf Papier vorbeibringen oder digital über unsere Portale übermitteln.
Häufige Fragen
Muss ich für meine kleine Photovoltaikanlage noch eine Steuererklärung abgeben?
Für Anlagen, die unter die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG fallen, müssen Sie für den Betrieb keinen Gewinn mehr ermitteln und die Anlage nicht in der Einkommensteuererklärung angeben. Ob die Befreiung greift, hängt von der Leistung je Wohn- oder Gewerbeeinheit und der Gesamtleistung aller Ihrer Anlagen ab. Umsatzsteuerlich kann dennoch Handlungsbedarf bestehen, etwa wenn Sie früher zur Regelbesteuerung optiert haben.
Ab wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Eine Immobilie im Privatvermögen können Sie nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf steuerfrei veräußern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Früher ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit kann zusätzlich ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.
Kann ich eine Wohnung günstiger an Angehörige vermieten und trotzdem alle Kosten absetzen?
Ja, solange die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt; dann gilt die Vermietung als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG). Liegt die Miete darunter, werden die Werbungskosten teilweise gekürzt; zwischen 50 % und 66 % kommt es zusätzlich auf eine Überschussprognose an. Wichtig ist außerdem ein schriftlicher Mietvertrag, der wie unter Fremden durchgeführt wird.
Was muss ich bei einer Ferienwohnung steuerlich beachten?
Wer eine Ferienwohnung vermietet, kann Verluste nur geltend machen, wenn eine dauerhafte Absicht besteht, Überschüsse zu erzielen. Wichtig sind dabei vor allem Eigennutzung und Vermietungstage im Vergleich zu ortsüblichen Werten. Bietet die Vermietung hotelähnliche Leistungen, kann sie zudem gewerblich werden.
Gilt der Nullsteuersatz auch für einen nachgerüsteten Batteriespeicher?
Ja, auch ein später angeschaffter Speicher kann mit 0 % Umsatzsteuer geliefert werden, wenn er Strom aus einer begünstigten Photovoltaikanlage speichert (§ 12 Abs. 3 UStG). Voraussetzung ist, dass die Anlage auf oder in der Nähe eines begünstigten Gebäudes, etwa eines Wohnhauses, betrieben wird. Ob eine Wallbox oder Wärmepumpe ebenfalls darunter fällt, ist gesondert zu prüfen – in der Regel ist das nicht der Fall.